Bycenter i Vordingborg: Vordingborg Handelsforenings høringssvar

Print Friendly, PDF & Email

I Vordingborg Handelsforening har vi drøftet et kommende bycenter. Tidligere har vi ikke meldt vores holdninger ud i politiske sager, f.eks. gågadeproblematikken.  Når et bycenter kommer på ”bordet” mener vi dog, at det er af stor betydning for byen, at man inden beslutningen bliver taget, har været rundt i alle ”hjørner” i sit analysearbejde.

Vi har brugt en del arbejde på at skaffe os viden, til den holdning vi nu har vedr. et fremtidigt bycenter. Nedenfor har vi beskrevet de områder, vi mener er kritiske i forhold til det bycenter i Vordingborg og som skal overvejes inden beslutningen tages.

Overordnet er vi helt enige i, at man skal sige ja tak, når en investor tilbyder en større million investering i byen. Dette ændrer ikke på de faktorer vi beskriver nedenfor, som bør overvejes nærmere.

Konklusionen for bestyrelsen i Vordingborg Handelsforening er:

Er premissen til stede for at der kan bygges et bycenter i Vordingborg – nej det er den ikke, og følgende vil belyse dette, sammen med de konsekvenser det vil få for Vordingborg by:

  1. Forudsætningen for at der kan etableres et bycenter i størrelsen 15.000 til 25.000 kvm. Er at der kommer en ankerbutik, eller med andre ord et føtex varehus. Iflg. ICP skal føtex have 81 mill. i omsætning fra eksisterende dagligvarebutikker i byen. De vil få 20-30 mill. fra Kvickly, og skal så have 50-60 mill. fra de øvrige butikker.
  2. Problemstilling nr.1: et føtexvarehus vil ikke kunne få mere end 5-15 mill. fra discountbutikkerne. Når man handler discount, så gør man der hvor man bor, eller der  hvor man kører forbi. Hvis der kommer et bycenter incl. føtex, så vil man i stedet fravælge Kvickly (omsætningsnedgang 20-30 mill.), men kunderne vil ikke ændre deres dagligdagsindkøbsvaner i discountsektoren. ICP bygger deres undersøgelse på hvad der typisk sker i et marked når der rykker en stor konkurrent ind. Det de ikke har taget højde for er, at Vordingborg er helt atypisk, med hensyn til at der kun er et varehus samt discountsektoren og ingen købmænd.
  3. Et føtex varehus har en nulpunktsomsætning på ca. 160 mill. , og Dansk Supermarked ønsker ikke at etablere nye varehuse, hvor de ikke tror på en omsætning på 180 mill. Varehusbranchen er under pres, med faldende markedsandele og faldende avancer. For nylig har Dansk Supermarked valgt at lukke 4 føtex varehuse, heriblandt føtex i Næstved.
  4. Problemstilling nr. 2: Er føtex interesseret i at komme til Vordingborg? Denne mulighed har ikke været diskuteret i de sidste 4 år i føtex. Omsætningspremissen inden for bygrænsen holder ikke!!!! føtex skal tjene penge, og er højst sandsynlig ikke interesseret i at tage en kæmpe risiko i Vordingborg. ICP lægger op til at føtex vil få 169 mill. i omsætning. Og det er hvis ICP´s premisser holder. Samtidig er det værd at bemærke, at  Dansk Supermarked fortsat har  vigende indtjening, og formentligt ikke ønsker at tage chancer.
  5. Frederikssund by har 15.600 borgere og ligger midt i Frederikssund kommune. Der er 44.000 borgere i hele kommunen. Frederikssunds markedsområde er på 100.000 husstande dvs. ca. 220.000 borgere.
  6. Vordingborg by har 9.600 borgere og 45.800 borgere i hele kommunen. Men, Vordingborg ligger yderligt i kommunen. Vordingborgs markedsområder er ca. 56.000 borgere incl. Nord Falster.
  7. I Frederiksund by kører hverdag 20.000 biler igennem byen (mange af dem direkte forbicenteret), samt 15.000-20.000 biler tæt forbi byen på hovedvejen. Desuden ligger S-togstationen ifm. med centeret. Disse elementer giver en naturlig stor kundestrøm.
  8. I Vordingborg by er der meget begrænset kørsel igennem byen. Over Storstrømsbroen kører hverdag 4.800 (2010 tal) biler. Over Farøbroerne kører 21.000 biler (2010 tal). Men de kører ikke tæt forbi byen, hvad vil få dem til at køre helt ind til byen?
  9. Problemstilling nr. 3: Kommunens øvrige borgere kører ikke naturligt igennem/forbi Vordingborg. I Frederikssund er kunderne lige ved og i byen, men mange vælger alligevel at kører videre forbi det flotte center Sildebroen. Det gør de fordi nogle ikke ønsker at handle i centre, andre fordi de fortrækker ”storebror” fx Slotsarkaderne i Hillerød med Bilka i spidsen.
  10. Centerchef i Sildebroen Stig Bergdahl oplyser, at centeret kun trækker kunder ca. 10 km. uden for byen. Han oplyser endvidere at centeret er for stort og først om 10 år vil have den rigtige størrelse, under forudsætning af at byen vokser planmæssigt. Sildebroen er i dag på 26.000 kvm. Salgsareal.
  11. Et Butikscenter i Vordingborg skal sælge for 488 mill. Findes de penge reelt til dette center, eller vil overvejende fortsat blive brugt der hvor de plejer. Der er i regnestykket ikke taget højde for at turistomsætningen på Møn ikke kan flyttes!!!!

  12. Nord Falster: Hvorfor tage til en føtex på 2600 kvm.salgsareal i Vordingborg, når der ligger en på 3200 kvm. salgsareal i Nykøbing Falster. Gågaden i Nykøbing Falster har både mange  special butikker samt kædebutikker fx Hennes & Mauritz.
  13. Sildebrocenteret har en omsætning på 570 incl. moms 456 mill. ex. Moms. Når dagligvarerbutikkerne er sorteret fra er omsætingen ca. 330 mill. ex. moms på resterende butikker. De resterende butikker har et salgsareal på 20.000 kvm. Centerchefen oplyser at huslejen pr. kvm. ligger i gennemsnit på 2500 + fællesudgifter 600 + mafø 400 pr. kvm. Pt. ligger huslejeprocenten på ca. 20.
  14. Problemstilling nr. 4: Hvor skal omsætningen komme fra iflg. ICP: Stege 32 mill, Præstø 29 mill. gågaden i Vordingborg 142 mill. dagligvarebutikker i Vordingborg 81 mill. udenfor kommunen 177 mill. Hvordan vil man få folk, som bor nord for Vordingborg Kommune til fravælge Næstved bymidte og Næstved Storcenter, for i stedet til at vælge et på alle måder mindre attraktivt alternativ. Det vil simpelt hen ikke ske. Så skal resten af væksten komme fra Nord Falster – det vil simpelthen være umuligt.
  15. Det bycenter på 25.000 kvm. Bruttoareal (20.000 kvm. nettoareal), som der er lagt op til, anbefaler ICP at det bliver reduceret til 14000-18000 kvm. bruttoareal, dog uden biograf indregnet. Et sådant bycenter vil være endnu mindre attraktivt som kundemagnet.
  16. Problemstilling nr. 5: Huslejen i et nyt bycenter på 25.000 kvm bruttoareal: hvis vi forudsætter at omsætningen holder (men, det er der intet der tyder på) på 488 mill. føtex tager 169 mill. (holder heller ikke), så er der 319 mill. tilbage. Hvis vi fjerner ca. 30 mill til restauranter og biograf og trækker momsen ud så er omsætningen på 230 mill. ex moms.De 230 mill. skal dække huslejen på 12.500 kvm med en husleje på et sted mellem 3000-3500 pr. kvm. incl. fællesudgifter og markedsføring. Det giver en huslejeprocent på mellem 16-19%.En husleje i dag på et hovedstrøg i en provinsby skal helst ligge på  mellem 5-8%. En huslejeprocent som i nogle tilfælde er det 3 dobbelte, kræver at der bliver skåret hårdt ned på lønudgifterne, hvis det overhovedet skal kunne løbe rundt. Det vil betyde at butikker vil åbne men også lukke igen, med fare for at vi får et halvtomt bycenter.
  17. Et andet eksempel er Fredensborg by. I Fredensborg kommune bor 41.300 indbygger. Føtex Food lukker nu sin forretning i Fredensborg bycenter og derefter er der kun en Netto og 2 andre butikker i centret, der har plads til adskillige butikker. Samtidig er hovedgaden nu næsten helt død for udvalgsbutikker. Fredensborg ligger mellem Hillerød og Helsingør. Der er meget trafik på vejen mellem de to nabo byer. Dog har Fredensborg svært ved at tiltrække bilisterne til bymidten. Kan det være samme problematik i Vordingborg?
  18. Fredensborgs borgmester har givet svar på følgende spørgsmål:Har det været et politisk fejlskud at give tilladelse til at opføre Fredensborg Bycenter?“Da vi gav tilladelsen, var det efter udtrykkeligt ønske fra de handlende i Fredensborg. Opfattelsen var, at et solidt tilskud af dagligvarebutikker kunne øge kundetilstrømningen til byen.””I dag kan vi bare konstatere, at markedet for de butikker ikke har været der. Der har tværtimod været en overkapacitet. Markedet kommer måske om et par år, men lige nu er det der ikke.”
  19. Et bycenter i Vordingborg på Rådhusgrunden vil naturligt samle de resterende butikker midt på Algade, så der trods alt er en forbindelse til bycenteret. Det vil samtidig betyde at butikkerne fra Slotstorvet og ned mod midten af Algade stille og roligt vil lukke, da trafikken vil koncentreres midt på Algade og Badstuegade. Hele idéen med det hyggelige torve- og gågademiljø vil forsvinde, fordi der er ingen der har et ærinde der. Det super gode projekt med Borgcenteret integreret i hele bymiljøet bliver desværre heller ikke til noget. Turisterne vil møde en by uden liv.
  20. Alternativ:Arbejd på en delvis overdækning af Algade, et mini center i Voldgade som er bygget direkte sammen med Algade med indgangsåbninger både på Algade og direkte til Valdal-stien. Fyld den gamle Super Best med special butikker – en bazar. Valdal-stien kunne få en ny belægning og evt. overdækkes. Det ville betyde at Slotstorvet, gågaden, Borgcenteret og det nye dagligvarecentrum bliver en samlet enhed.
  21. Afslutning: Vores holdning er, som beskrevet, imod et nyt bycenter. Vordingborg Handelsforenings bestyrelse vil gerne indbyde til dialog på området. Vi stiller gerne op til møder med politikere og/eller embedsmænd for en drøftelse og uddybning af vores holdninger.

Med venlig hilsen

Vordingborg Handelsforenings bestyrelse

v/formand

Søren Goth Pedersen
PS:

Lokalsprøjten i Fredensborg skrev den 25. oktober 2012

Lokalavisen 25. oktober 2012:

Hvor trist det er for Fredensborg By at erfare, at Føtex Food nu kaster håndklædet i ringen, kan man kun forstå, hvis man aflægger byen et besøg.

Da vil man se et bycenter domineret af gabende tomme butikslejemål og et par gader derfra Gågaden, førhen byens pulserende hovedfærdselsåre med supermarked, bibliotek og en masse specialvarebutikker, nu ligeledes skæmmet af mange blændede butiksruder.

Hvad er der sket?

Finanskrisen har bestemt gjort det svært at drive forretning, men det kan ikke være hele forklaringen. I mange byer af samme størrelse som Fredensborg har krisen nok gjort ondt, men ikke medført lukninger i så stort omfang.

2 Responses to Bycenter i Vordingborg: Vordingborg Handelsforenings høringssvar

  • John Kreiner says:

    Og så bør det vel også nævnes, at Føtex i Næstved, der åbnede den 14. april 2010, enten allerede er lukket igen eller i hvert fald står umiddelbart foran lukning.

    Her var det vanskelige tilkørselsveje, der fik skylden, men mon ikke disse tilkørselsveje netop fik omsætningen til at svigte..?

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *